Immobilienfinanzierung durch Markt und Regulierung belastet
-
Tobias Just
and
Simon Wiersma
Zusammenfassung
Die aktuellen Verwerfungen auf den deutschen Immobilienmärkten sind in erster Linie durch die Zinswende und die steigenden Baukosten begründet: nach über zehn Jahren positiver Preisentwicklung sind Transaktions- und Finanzierungsvolumina seit dem zweiten Quartal 2022 rückläufig. Banken reagieren vorsichtig, die Beleihungsquoten bleiben trotz sinkender Preise niedrig, der Fokus verschiebt sich auf vermietete Objekte in innerstädtischen Lagen. Ermutigend sind die bislang anhaltend niedrigen Ausfallquoten bei Immobiliendarlehen, v. a. im Vergleich zu der Zeit nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007/2008. Dies gilt insbesondere für Wohnimmobilien, doch für Gewerbeimmobilien nur mit leichten Einschränkungen ebenfalls. Der Neubausektor ist jedoch massiv belastet, da viel Fremdkapital benötigt wird und sowohl von Banken ausgegebenes Fremdkapital als auch Mezzanine-Kapital nicht in ausreichendem Umfang und nicht zu darstellbaren Kosten zur Verfügung steht. Besserung ist kurzfristig nicht in Sicht. Es stellt sich angesichts dieses Marktumfeldes die Frage, ob jüngste Regulierungsmaßnahmen für eine weitere Verschärfung der Situation sorgen könnten. Zu nennen sind hierbei die Kapitalunterlegung von 150 % für Projektentwicklungen und die Einführung eines sektoralen Systemrisikopuffers für die Finanzierung von Wohnimmobilien in Höhe von 2 % ab dem 01. Februar 2023. Da der Immobilienmarkt seinen zyklischen Höhepunkt bereits überschritten hatte, werden diese Maßnahmen wohl nicht die primär beabsichtigte antizyklische, sondern eine prozyklische Wirkung entfalten.
Abstract
The current distortions on the German real estate markets are primarily due to the turnaround in interest rates and rising construction costs: after more than ten years of price increases, transaction and financing volumes have been declining since the second quarter of 2022. Banks are responding with caution, loan-to-value ratios remain low despite falling prices, and the focus is shifting to rented properties in inner-city locations. The persistently low default rates on real estate loans are reassuring, especially compared to the period after the financial and economic crisis of 2007/2008. This applies in particular to residential real estate, but, with some slight reservations, also to commercial real estate. However, the new construction sector is under massive strain because a lot of capital is needed and both debt capital issued by banks as well as mezzanine capital may not be sufficiently available at affordable costs. There is no short-term improvement in prospect. In view of this market environment, the question arises as to whether recent regulatory measures could further aggravate the situation. We should mention here the 150 % capital requirement for project developments and the introduction of a 2 % sectoral systemic risk buffer for the financing of residential real estate as of 1 February 2023. Since the real estate market had already passed its cyclical peak, these measures will probably not have the anti-cyclical impact primarily intended, but rather a pro-cyclical effect.
Anmerkung
Dieser Beitrag basiert auf einem Vortrag im Rahmen der Jahrestagung des Wirtschaftspolitischen Ausschusses des Vereins für Socialpolitik am 7. März 2023 in Düsseldorf.
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