The Brazilian Legal Right of ‘Laje’ (Rooftop Property): A Path Towards the Recognition of Popular Housing Entitlements

Angelo Prata de Carvalho

doi:10.1515/ercl-2025-2016

Article

The Brazilian Legal Right of ‘Laje’ (Rooftop Property): A Path Towards the Recognition of Popular Housing Entitlements

Angelo Prata de Carvalho

Published/Copyright: November 12, 2025

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From the journal European Review of Contract Law Volume 21 Issue 3

Abstract

Brazil’s long-standing property inequalities have excluded marginalized populations from formal ownership, particularly in informal settlements like favelas. Also after the enactment of the 2002 Civil Code, legal frameworks have largely overlooked informal housing dynamics, i.e. the formation of slums on the peripheries of the cities through illegal occupation of public or private land. In 2017, Statute No 13.465/2017 introduced the right of laje (rooftop property) – a form of housing built atop existing structures – into the Civil Code, granting legal recognition to longstanding social practices. Commonly transferred through informal ‘drawer contracts,’ lajes now qualify for formal registration, and those informal arrangements are being gradually recognized as legal agreements in order to legitimize occupation and provide formal titles, as an alternative to granting property rights. However, challenges persist: many lajes are built on irregularly occupied land, and public registries and courts have struggled to adapt. This research examines judicial responses to laje rights since 2017, focusing on case law from São Paulo and Rio de Janeiro. By analyzing doctrinal and jurisprudential developments, the study seeks to assess the effectiveness of laje recognition in promoting equitable access to property rights in Brazil’s urban peripheries.

Résumé

Les inégalités foncières de longue date au Brésil ont exclu les populations marginalisées de la propriété formelle, en particulier dans les zones informelles comme les favelas. Même après l’entrée en vigueur du Code civil de 2002, les cadres juridiques ont largement négligé les dynamiques du logement informel, c’est-à-dir365e la formation de bidonvilles en périphérie des villes par l’occupation illégale de terrains publics ou privés. En 2017, la loi n° 13.465/2017 a introduit dans le Code civil le droit de la laje (propriété de toiture) – une forme d’habitat construite au-dessus de structures existantes – en reconnaissant juridiquement des pratiques sociales anciennes. Souvent transférées par des « contrats de tiroir » informels, les lajes peuvent désormais faire l’objet d’un enregistrement officiel, et ces arrangements informels sont progressivement reconnus comme des accords juridiques afin de légitimer l’occupation et d’attribuer des titres de propriété formels, en tant qu’alternative à l’octroi de droits de propriété classiques. Toutefois, des défis persistent: de nombreuses lajes sont construites sur des terrains occupés de manière irrégulière, et les registres publics ainsi que les tribunaux peinent à s’adapter. Cette recherche examine les réponses judiciaires aux droits de laje depuis 2017, en se concentrant sur la jurisprudence de São Paulo et de Rio de Janeiro. En analysant les évolutions doctrinales et jurisprudentielles, l’étude vise à évaluer l’efficacité de la reconnaissance des lajes dans la promotion d’un accès équitable aux droits de propriété dans les périphéries urbaines du Brésil.

Zusammenfassung

Die langjährigen Bodenungleichheiten in Brasilien haben marginalisierte Bevölkerungsgruppen von formellem Eigentum ausgeschlossen, insbesondere in informellen Siedlungen wie den Favelas. Selbst nach dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs im Jahr 2002haben die rechtlichen Rahmenbedingungen die Dynamiken des informellen Wohnens weitgehend vernachlässigt, das heiβt die Entstehung von Elendsvierteln am Stadtrand durch die illegale Besetzung von öffentlichem oder privatem Land. Im Jahr 2017führte das Gesetz Nr. 13.465/2017 das Recht auf laje(Dachnutzungseigentum) in das Zivilgesetzbuch ein – eine Wohnform, bei der auf bestehenden Strukturen gebaut wird – und erkannte damit lang etablierte soziale Praktiken rechtlich an. Lajes werden häufig durch informelle „Schubladenverträge“ übertragen, können nun jedoch offiziell registriert werden. Diese informellen Vereinbarungen werden nach und nach als rechtsgültige Verträge anerkannt, um die Besetzung zu legitimieren und formelle Eigentumstitel zu vergeben – als Alternative zur klassischen Eigentumsübertragung. Dennoch bestehen weiterhin Herausforderungen: Viele lajes stehen auf irregulär besetztem Land, und öffentliche Register sowie Gerichte haben Schwierigkeiten, sich an diese neue Realität anzupassen. Diese Forschung untersucht die gerichtlichen Reaktionen auf laje-Rechte seit 2017, mit einem Fokus auf die Rechtsprechung in São Paulo und Rio de Janeiro. Durch die Analyse der doktrinären und juristischen Entwicklungen zielt die Studie darauf ab, die Wirksamkeit der Anerkennung von lajes in der Förderung eines gerechten Zugangs zu Eigentumsrechten in den städtischen Randgebieten Brasiliens zu bewerten.

Keywords: right of laje ; urban development; right of housing

Corresponding author: Angelo Prata de Carvalho, Private Law Professor at the University of Brasília, Brasília, Brazil, E-mail: angelogpc@gmail.com

I would like to thank the Habitat research center and the University of Genova for hosting the workshop that supported this paper. I am also grateful to Klaas Eller, Alessio Sardo, Matteo Gargantini, Alexandra Flynn, Allegra Grillo, Beatrice Dassori, Angelica Kaczmarek and Fernanda Oppermann for their valuable comments and insights. All errors are my own.

Published Online: 2025-11-12

Published in Print: 2025-09-25

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https://doi.org/10.1515/ercl-2025-2016

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right of laje; urban development; right of housing