Kapitel 3. Vermietung vom Reißbrett

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Ein Kapitel aus dem Buch Praxishandbuch Gewerberaummiete

A. Einleitung251Bonnmann Kapitel 3 Vermietung vom Reißbrett Kapitel 3 Vermietung vom ReißbrettA. EinleitungBonnmannA. Einleitung Von einer „Vermietung vom Reißbrett“ wird schlagwortartig dann gesprochen, wenn zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages das Mietobjekt noch nicht fertiggestellt ist. Der Realisierungsstand des Bauvorhabens kann hierbei ganz unterschiedlich sein. So ist denkbar, dass das Mietobjekt bereits existiert, aber signi-fikant umgebaut werden muss, oder aber noch in Errichtung ist, aber auch, dass die-ses erst nur in ersten Entwürfen, d.h. auf dem Reißbrett existiert und noch eine Ge-nehmigungs- und Ausführungsplanung für die Konkretisierung erforderlich ist. Auch kann der Projektentwickler und zukünftige Vermieter unter Umständen noch nicht Eigentümer des Grundstücks und/oder die Finanzierung noch nicht gesichert sein. Ein Mietvertragsabschluss zu einem so frühen Zeitpunkt hat Vorteile für beide Vertragspartner. Für den Projektentwickler oder Investor ist häufig eine bestimmte Vorvermietungsquote erforderlich, um das Bauvorhaben finanzieren zu können oder sich das betreffende Grundstück, auf dem das Mietobjekt errichtet werden soll, vertraglich zu sichern. Für den Mieter besteht die Möglichkeit, ein Mietobjekt aus-zuwählen, das exakt zu dem Zeitpunkt bezugsfertig wird, zu dem sein derzeitiger Mietvertrag endet. Da das Mietobjekt noch nicht errichtet oder noch nicht umgebaut ist, kann dieses speziell auf seine betrieblichen Bedürfnisse hin errichtet bzw. ange-passt werden. Gerade für Mieter, die einen großen Büroflächenbedarf haben, bietet dies die Möglichkeit, eine „maßgeschneiderte“ Immobilie anzumieten und sich Ge-staltungsspielräume hinsichtlich Architektur und Ausstattung des Mietobjektes ein-räumen zu lassen. Für beide Vertragsparteien bestehen allerdings auch Risiken. Insbesondere in einer frühen Realisierungsphase können Unsicherheiten bezüglich des Baurechtsbestehen, so beispielsweise dann, wenn zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorha-bens Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erforderlich sind oder das Baurecht für das betreffende Grundstück beispielsweise durch Aufstellung eines Bebauungsplanes überhaupt erst noch geschaffen werden muss. Auch aus bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Auflagen zur Baugenehmigung können sich Änderungen des Mietobjektes ergeben, die Vereinbarungen im Mietver-trag widersprechen oder in sonstiger Weise nicht den Wünschen des Mieters ent-sprechen. Auch besteht die Gefahr von Bauverzögerungen aufgrund Schlechtwet-ters oder ähnlicher Umstände, die zu einer verspäteten Fertigstellung und damit späteren Übergabe des Mietobjektes führen können. In den Fällen, in denen der Pro-jektentwickler noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist und/oder die Finanzie-rung des Vorhabens noch nicht gesichert ist, besteht ebenfalls die Gefahr, dass es nicht zu einer Realisierung des Bauvorhabens kommt. 1 2 3

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A. Einleitung251Bonnmann Kapitel 3 Vermietung vom Reißbrett Kapitel 3 Vermietung vom ReißbrettA. EinleitungBonnmannA. Einleitung Von einer „Vermietung vom Reißbrett“ wird schlagwortartig dann gesprochen, wenn zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages das Mietobjekt noch nicht fertiggestellt ist. Der Realisierungsstand des Bauvorhabens kann hierbei ganz unterschiedlich sein. So ist denkbar, dass das Mietobjekt bereits existiert, aber signi-fikant umgebaut werden muss, oder aber noch in Errichtung ist, aber auch, dass die-ses erst nur in ersten Entwürfen, d.h. auf dem Reißbrett existiert und noch eine Ge-nehmigungs- und Ausführungsplanung für die Konkretisierung erforderlich ist. Auch kann der Projektentwickler und zukünftige Vermieter unter Umständen noch nicht Eigentümer des Grundstücks und/oder die Finanzierung noch nicht gesichert sein. Ein Mietvertragsabschluss zu einem so frühen Zeitpunkt hat Vorteile für beide Vertragspartner. Für den Projektentwickler oder Investor ist häufig eine bestimmte Vorvermietungsquote erforderlich, um das Bauvorhaben finanzieren zu können oder sich das betreffende Grundstück, auf dem das Mietobjekt errichtet werden soll, vertraglich zu sichern. Für den Mieter besteht die Möglichkeit, ein Mietobjekt aus-zuwählen, das exakt zu dem Zeitpunkt bezugsfertig wird, zu dem sein derzeitiger Mietvertrag endet. Da das Mietobjekt noch nicht errichtet oder noch nicht umgebaut ist, kann dieses speziell auf seine betrieblichen Bedürfnisse hin errichtet bzw. ange-passt werden. Gerade für Mieter, die einen großen Büroflächenbedarf haben, bietet dies die Möglichkeit, eine „maßgeschneiderte“ Immobilie anzumieten und sich Ge-staltungsspielräume hinsichtlich Architektur und Ausstattung des Mietobjektes ein-räumen zu lassen. Für beide Vertragsparteien bestehen allerdings auch Risiken. Insbesondere in einer frühen Realisierungsphase können Unsicherheiten bezüglich des Baurechtsbestehen, so beispielsweise dann, wenn zur Genehmigungsfähigkeit des Bauvorha-bens Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes erforderlich sind oder das Baurecht für das betreffende Grundstück beispielsweise durch Aufstellung eines Bebauungsplanes überhaupt erst noch geschaffen werden muss. Auch aus bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht absehbaren Auflagen zur Baugenehmigung können sich Änderungen des Mietobjektes ergeben, die Vereinbarungen im Mietver-trag widersprechen oder in sonstiger Weise nicht den Wünschen des Mieters ent-sprechen. Auch besteht die Gefahr von Bauverzögerungen aufgrund Schlechtwet-ters oder ähnlicher Umstände, die zu einer verspäteten Fertigstellung und damit späteren Übergabe des Mietobjektes führen können. In den Fällen, in denen der Pro-jektentwickler noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist und/oder die Finanzie-rung des Vorhabens noch nicht gesichert ist, besteht ebenfalls die Gefahr, dass es nicht zu einer Realisierung des Bauvorhabens kommt. 1 2 3

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