European Dimensions of Residential Tenancy Law^[*]

Abstract

Although one third of European citizens depend on rental housing, its legal regulation in residential tenancy law constitutes a nearly blank space in comparative and European Union law. This is due to its national character, its perceived political nature and its embeddedness in widely diverging national housing policies. At the same time, however, EU law and policies from other fields do affect tenancy law significantly, albeit indirectly and with little visibility. The present contribution tries in a first step to take stock of these influences, which range from social policy, competition law, consumer and contract law, conflict of laws, anti-discrimination and environmental law to the European Convention of Human Rights. On this basis, the potential for a European contribution to the field is examined in a second step. As regards European instruments, this contribution advises against legal harmonisation but recommends the extension of the existing open method of coordination mechanism in social policy to tenancy law. At the substantive level, a legal principle of ‘socio-economic balance’ is sketched out. This means that national legislators, regulators and judges should design viable compromise solutions taking into account party interests as well as macroeconomic and social criteria.

Zusammenfassung

Obwohl ungefähr ein Drittel aller europäischen Bürger auf gemieteten Wohnraum angewiesen ist, stellt das Mietrecht in Rechtsvergleichung und Europarecht ein noch weitgehend unerforschtes Terrain dar. Dies dürfte auf seinen nationalen Charakter, seine politische Prägung und seine Einbettung in ganz verschiedene nationale Wohnungspolitiken zurückzuführen sein. Gleichzeitig wirken europäisches Recht und EU-Politiken aus anderen Bereichen, wiewohl indirekt und wenig sichtbar, in erheblichem Umfang auf das Mietrecht ein.

Der vorliegende Beitrag versucht in einem ersten Schritt, eine Übersicht zu diesen Einwirkungen zu erarbeiten. Diese reichen von der Sozialpolitik über das Wettbewerbs-, Verbraucher-, Vertrags-, Antidiskriminierungs- und Umweltrecht bis hin zur Europäischen Menschenrechtskonvention. Vor diesem Hintergrund wird in einem zweiten Schritt das Potential eines möglichen europäischen Beitrags zum Mietrecht untersucht. Was die hierfür in Frage kommenden Handlungsformen der EU anlangt, spricht sich dieser Beitrag gegen eine Rechtsangleichung aus und empfiehlt stattdessen die Erstreckung der sog. offenen Koordinationsmethode aus dem Bereich der Sozialpolitik ins Mietrecht. Auf materiellrechtlicher Ebene wird das Prinzip des „sozio-ökonomischen Ausgleichs“ zur Diskussion gestellt. Danach sollten nationale Gesetzgeber, Regulierungsbehörden und Richter funktionsfähige Kompromisse ausarbeiten, die die Parteiinteressen ebenso wie makroökonomische und soziale Kriterien berücksichtigen.