FuR 9 · 2016500Aus der PraxisKohler · Die Grundschuld in der TeilungsversteigerungDie Grundschuld in der TeilungsversteigerungVon Markus Kohler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Familien- und Arbeitsrecht, SchrambergDas Ende einer Ehe ist häufig auch das Ende gemein-sam geschaffenen Vermögens der Eheleute. Wenn sich die Eheleute – oder nach einem Erbfall die Erbengemein-schaft – nicht über die Verwertung eines gemeinsamen Grundstücks einigen können, dann bietet das Gesetz die Möglichkeit, das Grundstück auch gegen den Willen der anderen Beteiligten durch Versteigerung zu verwerten (§ 180 Abs. 1 ZVG).Die Teilungsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.Durch die sogenannte Teilungsversteigerung wird die Ge-meinschaft am (unteilbaren) Grundstück aufgehoben, sie setzt sich aber am (teilbaren) Erlös fort. Im Gegensatz zur Vollstreckungsversteigerung bleiben in der Teilungsverstei-gerung die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte stehen. Die Grundpfandrechte sind daher bei der Feststel-lung des geringsten Gebotes zu berücksichtigen und nicht durch Barzahlung zu decken. Dies gilt für alle eingetragenen Grundpfandrechte auch für solche, die unter Umständen nicht mehr valutiert sind.Dies führt immer wieder zu Missverständnissen und Prozes-sen insbesondere dann, wenn ein bisheriger Miteigentümer die Grundstücke ersteigert.Das vom Erwerber aufzubringende Kapital besteht damit zum einen aus dem an das Gericht zu zahlenden Bargebot und zum anderen aus dem an den Grundschuldgläubiger zu zahlenden Wert der Grundschuld (Ablösung). Weil aber die Ablösung zu bezahlen ist, zieht jeder Bieter die Ablösesumme von seinem an das Gericht zu zahlenden Mindestgebot ab. Dies gilt vor allem auch dann, wenn der frühere Miteigen-tümer das Grundstück ersteigert. Auch dieser muss die Ab-lösung an den Grundschuldgläubiger bezahlen, obwohl die Grundschuld nicht mehr valutiert ist.Der beim Grundschuldgläubiger so entstehende Übererlös muss vom Gläubiger rückgewährt werden. Der Rückgewährs-anspruch steht in der Regel den bisherigen Miteigentümern zu und ist nach dem Zuschlag nicht mehr durch Löschung oder Verzicht sondern nur durch Ablösung oder Abtretung erfüllbar.1Gleichwohl stellt sich hier immer die Frage, ob der Erste-her eine Zuzahlung für die Grundschuldbeträge vornehmen muss, die übernommen werden und die dem Gläubiger nicht mehr geschuldet sind. Wenn der Grundschuld infolge schon erfolgter Rückzahlung des gesamten Grundschuldbetrages keine Forderung mehr zugrunde liegt, könnte man auf den Gedanken kommen, dass gegen den Ersteher entsprechen-de bereicherungsrechtliche Ansprüche gegeben sind. Sol-che Zahlungsverpflichtungen sind zwischenzeitlich von der höchstrichterlichen Rechtsprechung gänzlich abgelehnt wor-den.2 Dies aus folgenden Überlegungen:Die Grundschuld ist ihrem Wesen nach vom Bestand der gesicherten Forderung unabhängig.3 Die vormaligen Eigentü-mer haben aber im Zweifel und nach den Geschäftsbedingun-gen der Bank in der Regel nur auf die persönliche Forderung und nicht auf die Grundschuld bezahlt, es entstehen damit keine verdeckten Eigentümerschulden.Damit existieren lediglich schuldrechtliche Ansprüche auf Rückgewähr aus dem Rechtsverhältnis des Kreditinstituts zum vormaligen Eigentümer. Das Kreditinstitut ist aus der Sicherungsabrede gehalten, z.B. Löschungsbewilligung hin-sichtlich einer nicht mehr valutierten Grundschuld erst dann abzugeben, wenn ein entsprechender Ausgleich erfolgt ist.Der Anspruch des Sicherungsgebers erfolgt auch dann, wenn lediglich ein Teil der Grundschuld nicht mehr valutiert. Die-ser Rückgewährsanspruch ist durch die Teilungsversteige-rung nicht entfallen, Nach der Teilungsversteigerung muss die Rückgewähr durch Abtretung der nicht valutierten Teil-grundschuld erfolgen. Und zwar wegen der gemeinschaftli-chen Berichtigung der Parteien an beide gemeinsam.Im Hinblick auf § 747 Satz 2 BGB kann der Eigentümer, der ausscheidet, vom anderen fordern, dass er beim Ausei-nandersetzungsanspruch mitwirkt und eine Teilgrundschuld bilden lässt.4Lösung für den scheidenden Miteigentümer:Es stellt sich hier die Frage, ob der scheidende Miteigentümer bei der Teilungsversteigerung bezüglich der von ihm rück-geführten Grundschuld leer ausgeht.Wie gezeigt, kann der weichende Ehegatte vom Ersteher nicht Zahlung des hälftigen Betrages einer in das geringste Gebot fallenden nicht mehr valutierten Grundschuld verlan-gen, die die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt ha-ben. Die Auseinandersetzung hinsichtlich der Grundschuld hat zwischen den Beteiligten sodann entsprechend der Regeln über die Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 748, 752 BGB zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung des BGH sieht das Gesetz hierfür keinen Geldanspruch, sondern lediglich einen An-spruch auf Teilung in Natur vor. Dies ist möglich, indem die Teilgrundschuld in zwei gleichrangige Grundschulden zer-legt wird.5In einem nächsten Schritt kann der ausscheidende Miteigen-tümer die so erworbene Teilgrundschuld verwerten. Er ver-langt dann vom Erwerber die Duldung der Zwangsvollstre-ckung in das Grundstück.6Dieser Weg ist natürlich mühsam. Es fragt sich, ob es nicht sinnvoll wäre, dem scheidenden Eigentümer einen Anspruch 1 So BGH NJW 2003, 2673; OLG Frankfurt FamRZ 2007, 1667.2 So BGH FamRZ 1993, 676.3 § 1192 BGB.4 Vgl. Kogel, Strategien bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, Rn. 461 ff.; Büte in: Klein, FamVermR, Kap. 4, Rn. 144 ff. sowie Büte, Zugewinnausgleich, 4. Aufl., Rn. 666 ff.5 §§ 1152, 1191 BGB.6 Vgl. Kogel, a.a.O.; Büte, a.a.O.
Online erschienen: 2016-09-01
Erschienen im Druck: 2016-09-01
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