Contractarian Risks for Tenant Rights in a Time of Constitutional Property Formalism
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Nestor M. Davidson
Abstract
As European scholars contemplate the right to housing through a contractual lens, a comparative perspective on housing rights and the property/contract interface in the leasing context may be instructive. Lessons may be gleaned from the United States Supreme Court’s current efforts to reexamine the constitutional dimensions of property, as part of a project of revisiting long-standing elements of the regulation of the landlord-tenant relationship, including rent regulation and other tenant protections. One conceptual underpinning to calls for the Supreme Court to curtail the state’s ability to protect tenants is a conception of the leasehold as grounded as much in contract as it is in property, a legacy of the “revolution” in American landlord-tenant law in the 1960s and 1970s. While it would be possible to justify tenant protections in contractual-regulatory terms – from a consumer-protection perspective – the Supreme Court’s focus on rental housing as a property right for owners and a contractual right for tenants threatens to unbalance the authority of the state. Re-centering the common-law property foundations of the tenant interest in a leasehold would not necessarily move a skeptical Court, and the contractual-remedial infrastructure of the leasehold is a legal innovation still worth celebrating a half-century after its rise. But doing so could provide an alternative grounding for understanding the limitations of a seemingly absolutist turn in constitutional property in the United States that has the potential to spark a second revolution in rental housing.
Résumé
Alors que les chercheurs européens réfléchissent au droit au logement sous l’angle contractuel, une perspective comparative des droits au logement et de l’interface entre la propriété et le contrat dans le contexte de la location pourrait s’avérer instructive. Des leçons peuvent être tirées des efforts actuels de la Cour suprême des États-Unis pour réexaminer fondamentalement les dimensions385 constitutionnelles de la propriété, dans le cadre d’un projet visant à revisiter des éléments de longue date de la régulation de la relation propriétaire-locataire, y compris la régulation des loyers et d’autres protections des locataires. Un des fondements conceptuels des appels demandant à la Cour suprême de limiter la capacité de l’État à protéger les locataires repose sur la conception de la relation propriétaire-locataire comme étant autant ancrée dans le contrat que dans la propriété, un héritage de la « révolution » du droit américain des relations propriétaire-locataire dans les années 1960 et 1970. Bien qu’il soit possible de justifier les protections des locataires en termes contractuels et réglementaires – d’un point de vue de protection des consommateurs – l’accent mis par la Cour suprême sur le logement locatif comme un droit de propriété pour les propriétaires et un droit contractuel pour les locataires menace de déséquilibrer l’autorité de l’État. Recentrer les bases de la propriété de common law de l’intérêt du locataire dans un bail n’entraînerait pas nécessairement un changement d’avis de la Cour, et l’infrastructure réparatrice de la nature contractuelle du bail est une innovation juridique qui mérite encore d’être célébrée un demi-siècle après son émergence. Cependant, ce faisant, cela pourrait fournir une base alternative pour comprendre les limites d’un tournant apparemment absolutiste de la propriété constitutionnelle aux États-Unis, qui a le potentiel de déclencher une seconde révolution dans le logement locatif.
Zusammenfassung
Während europäische Wissenschaftler über das Recht auf Wohnen aus vertraglicher Perspektive nachdenken, könnte eine vergleichende Sichtweise auf die Wohnrechte und die Schnittstelle zwischen Eigentum und Vertrag im Kontext der Mietverhältnisse aufschlussreich sein. Lehren können aus den aktuellen Bemühungen des Obersten Gerichtshofs der Vereinigten Staaten gezogen werden, die verfassungsrechtlichen Dimensionen des Eigentums grundsätzlich zu überdenken, im Rahmen eines Projekts, das darauf abzielt, lang etablierte Elemente der Regulierung der Vermieter-Mieter-Beziehung zu überarbeiten, einschließlich der Mietpreisregulierung und weiterer Mieterrechte. Ein konzeptionelles Fundament der Forderungen, den Staat in seiner Fähigkeit, Mieter zu schützen, zu begrenzen, ist die Vorstellung von der Vermieter-Mieter-Beziehung als ebenso stark im Vertrag wie im Eigentum verankert, ein Erbe der „Revolution“ im amerikanischen Mietrecht in den 1960er und 1970er Jahren. Während es möglich wäre, Mieterschutzmaßnahmen in vertraglichen und regulatorischen Begriffen – aus der Perspektive des Verbraucherschutzes – zu rechtfertigen, droht der Fokus des Obersten Gerichtshofs auf Mietwohnungen als Eigentumsrecht für Vermieter und als vertragliches Recht für Mieter das staatliche Autoritätsgefüge zu destabilisieren. Die Rückbesinnung auf die common-law Eigentumsgrundlagen des Mietinteresses in einem Mietverhältnis würde nicht unbedingt einen Meinungswandel beim Gericht herbeiführen, und die reparierende Infrastruktur der vertraglichen Natur des Mietverhältnisses ist eine juristische Innovation, die auch ein halbes Jahrhundert386 nach ihrem Aufkommen noch gefeiert werden sollte. Doch könnte dies eine alternative Grundlage bieten, um die Grenzen eines scheinbar absolutistischen Wandels in der verfassungsrechtlichen Eigentumstheorie in den Vereinigten Staaten zu verstehen, der das Potenzial hat, eine zweite Revolution im Bereich des Mietwohnungsmarktes auszulösen.
© 2025 Walter de Gruyter GmbH, Berlin/Boston
Articles in the same Issue
- Frontmatter
- Articles
- Contract Law and the Right to Housing – An Introduction
- Contract, Property, and the Market: Regulating Short-Term Rentals in Comparative Perspective
- The Exclusion of the Arbitrary Ordinary Termination in German Residential Tenancy Law: A Private Law Perspective
- What Role for the Right to Housing in Mortgage Law? Homeownership and Systemic Considerations in Private Law Beyond the State
- Mistakes that Marginalize. Vulnerable Households, Access to Housing, and Financial Advice
- French Community Land Trusts and the Creation of the Bail Réel Solidaire (BRS): A Contractual Innovation Promoting Autonomy and the ‘Right to Housing’?
- The Brazilian Legal Right of ‘Laje’ (Rooftop Property): A Path Towards the Recognition of Popular Housing Entitlements
- Contractarian Risks for Tenant Rights in a Time of Constitutional Property Formalism
- Binding Rights: Contractual Federalism and the Right to Housing in Canada
- Outcome Contracts and Partnerships: Public and Private Duties for an Emerging Customary Housing Law
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