Mortgage credit contracts and the Green Paper on Mortgage Credit – Controls on Transparency and Fairness

Abstract

Through the 2005 Green Paper on Mortgage Credit the European Commission opened a broad debate about which aspects of secured lending should be subject to uniform regulation throughout the European Union in order to increase the availability for consumers of one Member State of credit offered by lenders of a different Member State, thus achieving a fully integrated Internal Market in this important sector. The opening of national markets might, however, let more unscrupulous lenders issue credit on unfair conditions, in order to get more assets to use for securitization; this financial technique radically changed the US mortgage sector in recent decades and it is of increasing importance in Europe too. This paper examines the issues addressed by the Commission as well as the problems involved in any regulation of mortgage agreements. It suggests that consumer protection with regard to these contracts should be focused on a test of the fairness of their terms, which can be based on the balance of risks the terms create between the parties. Such a balance may be measured upon the relationship the loan has with the deal it aims to fund, which should therefore be considered as part of the mortgage agreement itself.

Résumé

À travers le livre vert de 2005 sur le crédit hypothécaire, la Commission européenne a ouvert un large débat à propos des aspects des prêts garantis qui devraient être soumis à une régulation uniforme dans toute l'Union européenne, de façon à accroître la disponibilité, pour les consommateurs d'un État membre, des crédits offerts par des prêteurs d'un autre État membre, et à réaliser ainsi un marché interne complètement intégré dans cet important secteur. L'ouverture des marchés nationaux permettrait toutefois à de plus en plus de prêteurs dépourvus de scrupules d'accorder un crédit à des conditions injustes afin d'obtenir davantage de biens à titre de garantie ; cette technique financière a radicalement changé le secteur américain de l'hypothèque dans les dernières décennies et est en train de se développer également en Europe.

Cet article examine les questions soulevées par la Commission ainsi que les problèmes engendrés par toute régulation d'accords hypothécaires. Il suggère que la protection des consommateurs dans ce type de contrats devrait se concentrer sur la vérification de la justice des clauses, qui implique une répartition équilibrée des risques entre les parties. Un tel équilibre peut être mesuré par la relation entre le prêt et le projet financé, qui doit dès lors être considéré comme faisant partie du contrat hypothécaire lui-même.

Kurzfassung

Mit dem Grünbuch Hypothekarkredite von 2005 hat die Europäische Kommission eine breite Debatte darüber in Gang gesetzt, welche Aspekte gesicherter Kredite Gegenstand einer einheitlichen Regulierung innerhalb der Europäischen Union sein sollten, um die Erreichbarkeit von Angeboten von Kreditgebern in anderen Mitgliedstaaten für Verbaucher zu steigern, damit so in diesem wichtigen Bereich ein voll integrierter Binnenmarkt erreicht wird. Die Öffnung der nationalen Märkte würde es jedoch verstärkt skrupellosen Kreditgebern ermöglichen, Kredite zu unfairen Bedingungen zu bewilligen und so mehr Vermögenswerte als Sicherheiten zu erhalten; dieses Finanzgebahren hat den US Hypothekensektor in den letzten Dekaden radikal verändert und gewinnt in Europa nunmehr auch zunehmend an Bedeutung.

Dieser Beitrag untersucht die von der Kommission aufgeworfenen Fragen und die Probleme, denen jede Regulierung von Hypothekarkrediten begegnet. Es wird vorgeschlagen, dass der Verbraucherschutz bezüglich solcher Verträge auf einen Fairnesstest der Vertragsklauseln hinauslaufen sollte, der sich an einer ausgewogenen Risikoverteilung zwischen den Parteien orientiert. Eine solche Risikoverteilung könnte an dem Verhältnis des Darlehens zu dem zu finanzierenden Vorhaben gemessen werden, welches deshalb auch als Inhalt der Hypothekarkreditvereinbarung angesehen werden sollte.