Kapitel 8. Instandhaltung, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Ersatzbeschaffung und Schönheitsreparaturen

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Ein Kapitel aus dem Buch Praxishandbuch Gewerberaummiete

A. Einleitung661Ehrlichmann Kapitel 8 Instandhaltung, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Ersatzbeschaffung und Schönheitsreparaturen Kapitel 8 Instandhaltung/-setzung, Kleinrep., Ersatzbeschaffung, Schönheitsrep.A. Einleitung A. EinleitungEhrlichmannDer Vermieter ist ohne anderslautende vertragliche Regelung zur Instandhaltung, Instandsetzung, Ersatzbeschaffung und zur Durchführung von Schönheitsre-paraturen verpflichtet. Der Gesetzgeber verlangt von ihm die Erhaltung der Mietsa-che (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Der letztlich aus Rentabilitätsgründen zwingenden und üblichen Übertragung der Erhaltungspflichten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertra-ges steht im Gewerbemietrecht wenig entgegen. Dennoch sollte vor Verwendung der bekannten Standardregelungen zu der Erhaltungspflicht überlegt werden, ob eine Individualisierung der Regelung nicht angezeigt ist. Zu groß ist die Bandbreite der gewerblich genutzten Objekte: Während bei La-gerflächen die Instandhaltung und Instandsetzung gegenüber der Schönheitsrepa-ratur im Vordergrund steht, ist dies bei der Vermietung von Büroflächen mit kurzer Vertragslaufzeit anders zu beurteilen. Verhandlungsspielraum findet sich zudem für die Parteien in der Überlegung, ob die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter übertra- gen oder dem Mieter „lediglich“ die Kosten solcher Maßnahmen auferlegt wer- den. Einen weiteren wesentlichen wirtschaftlichen Faktor stellt schließlich die Über-nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter dar. Klauselkombinationen, die neben der Verpflichtung des Mieters zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen auch die Übernahme der Schlussrenovierung vorsehen, führen zur Unwirksamkeit und damit am Ende zu einer kaum einzugrenzenden Kostenbelastung des Vermie-ters. B. Regelungen im Mietvertrag B. Regelungen im MietvertragI. Gesetzliche Ausgangslage Der Vermieter ist der gesetzgeberischen Grundentscheidung gem. §§ 535, 538 BGB folgend verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Dies umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesam-ten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Diese Pflicht kann je-1 2 34 56

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A. Einleitung661Ehrlichmann Kapitel 8 Instandhaltung, Instandsetzung, Kleinreparaturen, Ersatzbeschaffung und Schönheitsreparaturen Kapitel 8 Instandhaltung/-setzung, Kleinrep., Ersatzbeschaffung, Schönheitsrep.A. Einleitung A. EinleitungEhrlichmannDer Vermieter ist ohne anderslautende vertragliche Regelung zur Instandhaltung, Instandsetzung, Ersatzbeschaffung und zur Durchführung von Schönheitsre-paraturen verpflichtet. Der Gesetzgeber verlangt von ihm die Erhaltung der Mietsa-che (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Der letztlich aus Rentabilitätsgründen zwingenden und üblichen Übertragung der Erhaltungspflichten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertra-ges steht im Gewerbemietrecht wenig entgegen. Dennoch sollte vor Verwendung der bekannten Standardregelungen zu der Erhaltungspflicht überlegt werden, ob eine Individualisierung der Regelung nicht angezeigt ist. Zu groß ist die Bandbreite der gewerblich genutzten Objekte: Während bei La-gerflächen die Instandhaltung und Instandsetzung gegenüber der Schönheitsrepa-ratur im Vordergrund steht, ist dies bei der Vermietung von Büroflächen mit kurzer Vertragslaufzeit anders zu beurteilen. Verhandlungsspielraum findet sich zudem für die Parteien in der Überlegung, ob die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter übertra- gen oder dem Mieter „lediglich“ die Kosten solcher Maßnahmen auferlegt wer- den. Einen weiteren wesentlichen wirtschaftlichen Faktor stellt schließlich die Über-nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter dar. Klauselkombinationen, die neben der Verpflichtung des Mieters zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen auch die Übernahme der Schlussrenovierung vorsehen, führen zur Unwirksamkeit und damit am Ende zu einer kaum einzugrenzenden Kostenbelastung des Vermie-ters. B. Regelungen im Mietvertrag B. Regelungen im MietvertragI. Gesetzliche Ausgangslage Der Vermieter ist der gesetzgeberischen Grundentscheidung gem. §§ 535, 538 BGB folgend verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Dies umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesam-ten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Diese Pflicht kann je-1 2 34 56

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